Rompre un bail en Ontario : vos options selon la loi

Ce qu’est une location à terme fixe

Une location à terme fixe dure une période précise, souvent un an. La Commission de la location immobilière (CLI) donne cet exemple : si vous avez conclu une convention d’une année et désirez quitter le logement après huit mois, « Vous êtes responsable du paiement du loyer jusqu’à la fin de l’année complète, à moins que le locateur ne trouve une autre personne pour louer le logement » (CLI).

Votre avis ordinaire (formulaire N9) doit être donné au moins 60 jours avant le dernier jour du terme, et il prend effet ce jour-là (LLUH, art. 44). À la fin du terme, vous n’avez pas à déménager ni à signer un nouveau bail : la location devient une location au mois (LLUH, art. 38). Un locataire au mois peut partir avec un préavis de 60 jours, qui prend fin le dernier jour d’une période de location. Notre guide pour donner un avis au locateur en Ontario explique comment remplir le N9 et compter les jours.

Vos options selon la loi

Selon la CLI, si vous vous êtes engagé à louer pour une période précise, vous ne pouvez pas partir avant la date prévue, « à moins que : vous et votre locateur en veniez à une entente; vous cédiez votre location (et le logement) à une autre personne; la CLI rende une ordonnance mettant fin à la convention de location avant la date prévue; vous soyez une victime de violence sexuelle ou familiale », ou que votre locateur n’ait pas utilisé le bail standard après que vous l’avez demandé par écrit (CLI).

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   Entente avec votre locateur

   Vous signez tous les deux une convention de résiliation de la location (formulaire N11); le locateur n’est pas obligé d’accepter

   LLUH, art. 37 (3)

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   Demander à céder votre bail

   Le locateur refuse toute cession, ou ne répond pas dans les 7 jours : donnez votre avis dans les 30 jours suivant votre demande (préavis d’au moins 30 jours; 28 pour une location à la journée ou à la semaine)

   LLUH, art. 95 (4) et 96

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   Violence sexuelle ou familiale (formulaire N15)

   Préavis d’au moins 28 jours, à tout moment, même pendant une location à terme fixe

   LLUH, art. 47.1

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   Pas de bail standard

   Demandez-le par écrit; après 21 jours sans bail standard (ou si vous ne signez pas celui que vous recevez), donnez un préavis de 60 jours

   LLUH, art. 47.0.1

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   Une ordonnance de la CLI après une audience

   La Commission peut mettre fin à la location plus tôt, par exemple si le locateur n’entretient pas le logement ou vous harcèle

   Requête du locataire à la CLI

6. !

   Si vous partez quand même, sans l’une de ces options

   Vous pourriez devoir le loyer jusqu’à ce que le logement soit loué à un autre locataire ou jusqu’à la date où un avis conforme à la Loi aurait mis fin à la location, selon la première de ces dates

   LLUH, art. 88 (3); CLI

Information générale, et non un avis juridique. Pour votre situation, communiquez avec la Commission de la location immobilière ou une clinique juridique communautaire.

La CLI peut mettre fin à une location avant la date prévue après une audience, par exemple si votre locateur n’entretient pas le logement, vous harcèle ou refuse sans raison valable la cession. Vous présentez une requête de locataire, et vous devez prouver que la résiliation est raisonnable dans les circonstances (CLI).

Mettre fin au bail par entente (formulaire N11)

Vous et votre locateur pouvez convenir de mettre fin à la location plus tôt. Votre locateur n’est pas obligé d’accepter : « Un locateur ne peut pas vous obliger à convenir de résilier une location » (CLI).

• Mettez l’entente par écrit. Le formulaire de la CLI est la Convention de résiliation de la location (formulaire N11), signée par vous deux.
• Une fois la convention signée, votre locateur peut demander une ordonnance d’expulsion. La date d’expulsion ne peut pas précéder la date prévue dans la convention (formulaire N11).
• Dans la plupart des cas, une convention de résiliation qu’on vous a obligé à signer pour louer le logement n’est pas valide (LLUH, art. 37).

Céder votre bail

Céder, c’est transférer votre location à une autre personne, qui reprend votre bail aux mêmes conditions; vous quittez le logement de façon permanente. Il vous faut le consentement de votre locateur (LLUH, art. 95). Faites la demande par écrit et gardez-en une copie datée.

Votre locateur peut répondre de trois façons. Ce que vous pouvez faire ensuite dépend de sa réponse :

La loi prévoit que le locataire peut donner l’avis de résiliation « dans les 30 jours de la présentation de la demande » si le locateur « refuse d’y consentir » ou « ne lui répond pas dans les sept jours de la présentation de la demande » (LLUH, par. 95 (4)). La date de résiliation est postérieure à la remise de l’avis d’au moins le préavis exigé par ailleurs « ou à 30 jours, selon le plus court de ces délais » (LLUH, art. 96). Vous utilisez le formulaire N9, et « il n’est pas nécessaire que la date de résiliation corresponde au dernier jour d’une période de location ou au dernier jour d’un terme fixe » (formulaire N9 de la CLI).

Si la personne proposée est refusée, la CLI peut, sur une requête A2, autoriser la cession, résilier la location ou ordonner une réduction de loyer (CLI, directives du formulaire A2). Les droits de dépôt figurent sur la page des formulaires et des droits de dépôt.

Votre locateur peut exiger seulement les frais raisonnables liés à la cession, par exemple la vérification du crédit, et pas plus que ses frais réels (LLUH, par. 95 (7); CLI). Après la cession, le nouveau locataire est responsable à partir de ce moment; vous restez responsable de ce qui précède (LLUH, par. 95 (8)).

Ces règles de cession ne s’appliquent pas dans certains logements : logement subventionné, public ou à but non lucratif, logement de concierge, ou logement fourni par un établissement d’enseignement à un employé ou à un étudiant (CLI).

Sous-louer

Sous-louer, c’est quitter le logement pour une certaine période en prévoyant d’y revenir avant la fin de la location (CLI). Ce n’est pas une façon de partir pour de bon :

• Il vous faut le consentement du locateur, qui ne peut pas le refuser de façon arbitraire ou injustifiée (LLUH, art. 97).
• Pendant la sous-location, vous restez responsable envers le locateur des obligations de la location (LLUH, par. 97 (4)).
• Vous ne pouvez pas demander au sous-locataire un loyer plus élevé que le vôtre, ni des frais pour la sous-location (LLUH, par. 134 (3)).

Si vous croyez que votre locateur a refusé un sous-locataire de façon arbitraire ou injustifiée, vous pouvez présenter une requête A2 à la CLI (LLUH, art. 98).

Partir en raison de violence ou de mauvais traitements (formulaire N15)

Si vous ou un enfant qui vit avec vous avez subi de la violence sexuelle ou familiale ou d’autres mauvais traitements, vous pouvez résilier la location avec un préavis d’au moins 28 jours, en tout temps, même pendant une location à terme fixe (LLUH, art. 47.1; CLI). La date de résiliation n’a pas à être le dernier jour d’une période de location.

• Utilisez le formulaire N15, avec la Déclaration du locataire de la CLI ou une copie d’une ordonnance du tribunal, par exemple une ordonnance de ne pas faire ou un engagement de ne pas troubler l’ordre public, rendue au cours des 90 derniers jours.
• La déclaration n’a pas à décrire les faits ni à nommer la personne (LLUH, art. 47.3).
• Votre locateur doit garder l’avis confidentiel (LLUH, art. 47.4).

Si vous êtes en danger, composez le 911. Une clinique juridique communautaire peut vous aider à remplir les formulaires.

Si vous n’avez jamais reçu le bail standard

Si votre bail a été conclu le 30 avril 2018 ou après et que votre locateur n’a pas utilisé le bail standard de l’Ontario, demandez-le par écrit (CLI). Vous pourrez ensuite donner un préavis de 60 jours, qui prend fin le dernier jour d’une période de location, même pendant une location à terme fixe, si (LLUH, art. 47.0.1) :

• 21 jours passent après votre demande sans que vous receviez le bail standard;
• ou votre locateur vous remet le bail standard et vous ne le signez pas. Dans ce cas, vous devez donner votre avis au plus tard 30 jours après l’avoir reçu.

Ce que vous pourriez devoir si vous partez plus tôt

Si vous quittez le logement sans avis en bonne et due forme et sans entente, la CLI explique que « la location prend fin à la première de ces deux dates : le jour où un nouveau locataire prend possession du logement; la première date de résiliation qui aurait pu être précisée dans l’avis de résiliation de la location si le locataire avait soumis un avis de résiliation en bonne et due forme » (CLI).

La loi prévoit les mêmes règles :

• Si votre locateur loue le logement à un nouveau locataire, vous n’êtes pas tenu de verser un arriéré de loyer au-delà de « la date où le nouveau locataire a le droit d’occuper le logement » (LLUH, par. 88 (3)).
• Le calcul « tient compte de la question de savoir si le locateur a pris des mesures raisonnables pour réduire les pertes au minimum » (LLUH, par. 88 (4)). Le locateur ou le locataire qui réclame un montant pour un manquement au bail a cette obligation (LLUH, art. 16).
• Est nulle la clause qui rend exigible tout le reste du loyer, ou une somme précise, si vous omettez de payer le loyer ou d’exécuter une autre obligation (LLUH, art. 15).
• L’avance de loyer (dernier mois) est imputée au loyer de la dernière période de location (LLUH, par. 106 (10)).
• Le locateur a un an après votre départ pour demander à la CLI le loyer que vous devez (LLUH, art. 87).

Le montant exact dépend des faits, et c’est la CLI qui en décide. La loi ne fixe pas de « frais de rupture de bail », et les sources officielles ne disent pas si de tels frais inscrits dans un bail peuvent être exigés. Pour un avis sur votre situation, communiquez avec une clinique juridique communautaire ou la CLI.

Soyez sûr avant de signer ou de donner un avis

Une fois la convention N11 signée ou l’avis N9 donné, votre locateur peut, sans vous en aviser, demander à la Commission une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion (LLUH, par. 77 (1)). Si une ordonnance est rendue de cette façon, vous pouvez en demander l’annulation dans les 10 jours (LLUH, par. 77 (6)). Depuis le 21 septembre 2026, un règlement limite ce que la Commission peut examiner :

Comme la Commission ne peut pas tenir compte des changements de votre situation dans ce cas, soyez sûr de votre date de déménagement avant de signer une convention N11 ou de donner un avis N9.

Planifier le déménagement

Une fois votre date de fin connue, réservez le déménagement pour cette date :

• Voyez ce que coûte un déménagement local dans votre ville sur nos pages des coûts de déménagement, et ce que facturent les déménageurs en plus du tarif horaire dans notre guide sur les frais des déménageurs.
• La fin du mois et la fin de semaine coûtent souvent plus cher : le moment le moins cher pour déménager.
• Si votre locateur vous a remis un avis N12, d’autres règles de préavis s’appliquent : si votre locateur vous a remis un N12.

Où obtenir de l’aide

• Commission de la location immobilière : formulaires, droits de dépôt et coordonnées sur le site de Tribunaux décisionnels Ontario. Téléchargez le formulaire le jour où vous l’utilisez, pour avoir la version à jour.
• Cliniques juridiques communautaires : aide juridique gratuite pour les locataires admissibles. Trouvez une clinique près de chez vous (Aide juridique Ontario).